1. Observație inițială
Din fericire, privind dinspre stradă, partea stângă față de axa de simetrie a parcelei-mamă nu este afectată de fundațiile deja începute. Acest fapt ne permite să concepem o abordare nonintruzivă, asemănătoare rezolvării unui puzzle urbanistic – o sarcină complexă, dar fezabilă, dacă este tratată riguros.

1.1 Direcție de acțiune
Primul pas este elaborarea unui plan parcelar rațional, pornind de la forma inițială a terenului. Acest plan trebuie:

• să fie fundamentat pe Certificatul de Urbanism aferent parcelei-mamă;

• să identifice lotizarea optimă din punct de vedere urbanistic și financiar;

• să includă circulații rutiere și pietonale dimensionate eficient, cu un raport optim între costuri de infrastructură și suprafețe valorificabile;

• să maximizeze suprafața de teren și suprafața construită desfășurată (mpc) per unitate locativă rezultată;

• să păstreze fundațiile existente și loturile aferente acestora, integrându-le armonios în noua schemă.

2. Verificarea

2.1 Metoda minimei intruziuni

Așa cum m-am angajat deja verbal, nu se pune problema modificării actualului proiect altfel decât prin valorificarea efectivă a potențialului pieței.

Ca prim pas concret, înainte de orice cheltuială semnificativă, delimitez împreună cu partenerul meu, arhitectul Cristian Nae, o suprafață de aproximativ 600 mp cu deschidere la stradă. Această zonă poate acomoda fără dificultate trei unități locative bine proporționate, optimizate pentru piața-țintă.

Planul prevede ca, după vânzarea primei unități, să efectuăm dezmembrări sau alipiri punctuale, cu obiective clare:

• Asigurarea intimității cumpărătorilor, prin separarea fermă a proprietăților;

• Maximizarea eficienței costurilor de construire, prin evitarea supra-infrastructurării și a soluțiilor de acces complicate.

2.2 Schița planului de vânzări

1. Colaborarea pentru edificarea și vânzarea, în stadiu de proiect, a trei unități pe aproximativ 600 mp cu arhitectul Cristian Nae se bazează pe un fapt simplu: experiența și rezultatele sale verificate.

   Cristian a construit deja, în calitate de antreprenor general, 10 vile perfect dimensionate pentru publicul-țintă dominant în piața caselor: familii tinere cu unul sau doi copii. Dintre acestea, șapte au fost deja vândute, confirmând potrivirea produsului cu cererea.

   În condițiile în care lucrăm cu el, ne putem angaja la un cost pe metru pătrat construit (mpc) livrat, fără opționale, de aproximativ 1.000 €, cu toate costurile incluse. Această eficiență este posibilă și datorită:

   • tragerii utilităților la cost minim,

   • poziționării lotului cu deschidere directă la drum.

   Subliniez că, în situația actuală a pieței, niciunul dintre constructorii consacrați cu care sunt prieten sau colaborez — și care au acces la informații de cost confidențiale — nu își face planurile bugetare altfel.

   2. Dacă începem să colaborăm strâns, pe baze sincere și reciproc loiale, putem integra acest proiect în planul dumneavoastră de retragere din activitatea antreprenorială, orientând capitalul obținut către surse sigure de venit pasiv.

   Pe lângă profitul generat local, există oportunitatea de a reinvesti în achiziții imobiliare cu randament ridicat în Dubai și/sau Grecia. Am capacitatea de a gestiona aceste achiziții de la A la Z, eliminând integral riscurile asociate, datorită experienței directe în ambele piețe.

   Piața imobiliară din București este extrem de complexă, în special din cauza procedurilor de retrocedare și a schimbărilor legislative.
   În acest context, cei 19 ani de experiență aici, coroborați cu 5 ani de activitate în Dubai, îmi permit să vă organizez impecabil atât acest proiect, cât și eventualele investiții ulterioare în străinătate.

   2.3. Trigerul cel mai puternic pentru achizițiile imobiliare

   Contrar percepției populare rezumate în principiul „locație, locație, locație”, experiența pieței arată că, în zonele decente, cel mai puternic factor de atracție pentru cumpărători nu este neapărat locația, ci posibilitatea achiziției prin “rate la dezvoltator”.

„Ratele la dezvoltator, noul motor al vânzărilor pe piaţa rezidenţială. Dezvoltatorii care oferă planuri flexibile de plată atrag un număr semnificativ mai mare de cumpărători, inclusiv din rândul celor care altfel nu ar fi putut achiziţiona o locuinţă.”
— Ziarul Financiar, 2023

Acest fenomen este confirmat și pe piețe internaționale mature, precum Dubai:

„Developer-backed payment plans, often spanning 5 to 10 years, have become one of the key drivers of real estate transactions in Dubai, enabling broader market participation and boosting off-plan sales.”
— Knight Frank – Dubai Market Report, 2023

„Flexible payment plans offered directly by developers continue to attract both local and international buyers, many of whom prefer these arrangements over traditional bank mortgages.”
— Gulf News – Developer-backed payment plans drive Dubai property sales, 2022

Având în vedere că am contribuit la evitarea unor pierderi semnificative (sau, cel puțin, a unor costuri inutile) prin stoparea sau amânarea construirii celor trei unități care, în opinia mea, sunt dificil spre imposibilo de vândut cu profit, propun să schițăm la întâlnire - pentru capitalul eliberat - un payment plan pe 5 ani, similar cu cel practicat în Dubai. În paralel, să ne concentrăm exclusiv pe promovarea celor trei unități propuse de mine, poziționate în concurență directă pe piață, cu același nivel de calitate al campaniilor și același buget alocat precum cel utilizat pentru cele trei unități aflate în curs de construire - și acestea pot fi promovate cu payment plan dacă nu vi se pare edificarea lor prea costisitoare. Unitățile propuse de mine vor avea la dimensiunea ideală de cca 200 mpc un cost total de aproximativ 200,000 € și pot fi vândute fără opționalele despre care fac vorbire în următorul capitol la 249,000 € + TVA.

Dacă analiza ulterioară a campaniilor Meta arată că acest interval exclude un segment relevant de leaduri, putem extinde oferta la un payment plan pe 10 ani cu dobândă de 10%, ceea ce ar echivala cu un ROI rar întâlnit pe piața din România, pe lângă profitul operațional realizat - cred eu comod - dacă dispuneți de o pătură suficientă de capital ca să investiții banii în propria afacere drep de ipotecă absolut până la rambrusarea prețului vânzării.

2.4 2.4 Schița strategiei de bază pentru maximizarea profitului prin ados

Caracteristici standard incluse în preț:

• Structură și finisaje de calitate (materiale durabile, proiect optimizat pentru confort).

• Bucătărie la alegere – închisă sau open-space, cu suprafață generoasă și toate racordurile pregătite.

• Living spațios cu lumină naturală și acces direct către terasă/grădină.

• Trei dormitoare dimensionate eficient.

• Trei băi (inclusiv una matrimonială).

• Izolare fonică și termică pentru confort și intimitate.

Opționale premium:

• Autosuficiență energetică – panouri fotovoltaice, pompe de căldură, încălzire în pardoseală, ventilație cu recuperare de căldură.

• Sistem inteligent de casă (smart home) pentru controlul temperaturii, iluminatului și securității.

• Piscină exterioară privată cu terasă pentru relaxare.

• Piscină interioară climatizată, utilizabilă pe tot parcursul anului.

• Laguna artificială sau mini-lac decorativ în curte, pentru un efect vizual spectaculos.

• Grădină amenajată profesional cu iluminat ambiental și irigare automată.

• Zonă BBQ / bucătărie de vară complet echipată.

• Garaj închis sau carport pentru două mașini + spații de parcare suplimentare.

• Sistem complet de securitate (camere video, senzori, acces controlat).

Aceasta este doar o schiță de lucru pe care o putem dezvolta împreună, în trei, cu arhitectul Cristian, valorificând atât experiența dumneavoastră, cât și pe a mea în Dubai. De acolo putem prelua, cu testare prin campanii, tot ceea ce se dovedește de interes pentru cumpărătorii de necesitate din România, nu pentru cei care caută simple mofturi și, de regulă, consumă timpul agenților fără a cumpăra în zone unde piața închirierilor este slab dezvoltată.